上海南京路：商业街升级改造 新时尚八股诞生
步行街之升级改造
蜚声海内外的南京路如今每天接待海内外游客约70万人次，双休日达到100万人次，节日*金周期间可达150至200万人次。然而，如此的高客流并不能给街上的商家带来多少实惠，各大百货店正经历有效客流骤降的阵痛。
上海市商业经济研究中心首席分析师齐晓斋告诉，作为中华商业第一街的南京路，四大百货公司一度引领上海商业消费七八十年。然而如今的南京路，面对现有的冲击，齐晓斋认为南京路在吸引人气，营造氛围方面依旧有不少的改进余地。
比如南京路上的石凳冬天冷，夏天热不够人性化。街上缺少了一些躲雨防晒的设施。在香榭丽舍大街，你随处可见闲庭散步的情侣、喝着啤酒陷入沉思的坐客、以及载歌载舞的歌手，都构成了街上一景，所谓 我在路上看风景，看风景的人在路上看我 ，达成人景合一的美妙效果。
在齐晓斋的想象中，南京路应该是人们除了家和公司以外的 第三空间 朋友聚会游玩的首选之地。当然他坦言，作为一条拥有百年历史的老街，不可能像兴建的城市副中心那样一切推倒重来，而是只能通过对老建筑的装修、细节微调，以及新地块的提升，来对整条道路做升级改造。
同时，齐晓斋还建议南京路各条支路可以强化主题特色商品街的概念，拾遗补缺，聚拢人气。 从空间布局上形成条状结构、街市块状延伸的商圈效应，支马路、后马路的特色街市联盟圈效应，南京路街区的云南路、*河路的美食街、北京路生产资料街、福州路的文化街、福建路的老字号街、金陵路的乐器街，西藏路的文化娱乐街及人民广场地铁广场特色小商品街的特色街市联盟圈。 不同的特色街市以各自特色集聚自身目标消费群，同时又成为中心商业街人流蓄水池，既赢得中心商业街人气，又可及时快速分流中心商业街高度集聚人流。
南京路是中华第一商业街， 中华第一 的意思，不仅是知名度第一，客流量第一，还必须是销售量第一，这方面都有待提升。 *浦区商委相关人士也向表示，跨入 十二五 之后，南京路商业街将迎来150周年大庆。 为此，南京路开发建设、商业结构调整力将更上一个台阶，力争向 国际一流商业街 的战略目标靠近 。
具体来看，步行街东段名人商厦开业，亚洲最大的苹果旗舰店登场，美国时尚品牌Forever21国内首家旗舰店落户，这些都已成为新的热点。同时，步行街西侧的环人民广场地区将围绕行*文化区建设，着力打造海派百老汇。步行街东侧的南京路外滩段则将与老外滩地区联体开发，力争早日建成集国际金融商务中心、高档休闲娱乐中心、时尚展示发布中心以及高端珠宝钟表零售中心于一体，具有复合功能、凸显南京路外滩地区特色的上海标志性高端商业街区。
南京路上 新八股
苹果
苹果店内人头攒动，成南京路步行街东段 新地标
Zara
母公司是西班牙最大的上市公司，最有钱的服装店号召力不同凡响
美邦服饰
主打年轻、活力、运动的美邦店，打造 本土快时尚
李宁
借着 Anything Is Possible 的口号，着实吸引了不少人群
恒隆
象征品味、时尚欲望的商业设施，是沪上顶尖界标
Gap
全球最大的连锁服装集团进驻南京路，巨头 快战 正酣
中信泰富
中信泰富在内地的商业地产的代表作
保时捷
投资中国决心，寄望 保时捷中心 造一个新的传奇
从经典小吃香气逼人，到知名百货店琳琅满目，老字号店招带来的视觉冲击 在过去一百多年里，南京路淋漓尽致地展现了这座城市独有的人文底蕴与商业气息，也成为不少老上海人心中浪漫与时尚的代名词。
然而，也许是如今顾客的口味变了，南京路面临 新旧 错位的尴尬。老上海说，现在的百货公司没啥好 兜 的，顶多国庆节看灯的时候 轧轧闹猛 ；新上海说，南京路还是很有看点的，只是不会想到跨入老百货的店堂。
于是，中华第一街上，一边曾经的百货巨头人气不足稍显 落寞 ，另一边新崛起的时尚品牌陆续华丽登场。一旧一新的对比，不知百年南京路会走向何方？
如今，南京路由西到东，恒隆广场、中信泰富、GAP专卖店、保时捷中心展厅、李宁专卖店、美特斯邦威旗舰店、ZARA专卖店、苹果专卖店先后驻点，这批 新八股 公司风头正劲，远盖过了 老八股 的威名。
我们不知道，这样的格局，还会持续多久？