县（市）、区人民*府，市*府各委、办、局，各企事业单位：《鸡西市物业服务收费管理办法》业经年11月29日市*府15届12次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
鸡西市人民*府
年12月1日
鸡西市物业服务收费管理办法
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔〕号）等规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市辖区内物业服务收费和监督管理。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
第四条提倡开发建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，通过市场竞争形成物业服务收费标准。
第五条市物业行*主管部门负责制定物业服务标准及管理*策，负责物业服务活动监督指导工作。市物价行*主管部门负责制定实行*府指导价的物业服务收费基准价格、浮动幅度及收费管理*策，负责物业服务收费监督管理工作。区物业行*主管部门和物价行*主管部门按照各自职责，负责本辖区内物业服务和收费日常监管工作。街道办事处、乡（镇）*府在其职权范围内协助各级物业行*主管部门和物价行*主管部门做好相关工作。
第六条物业服务收费按不同物业使用性质和特点，分别实行*府指导价和市场调节价。辖区内城镇保障性住房、房改房物业服务和非保障性住房的前期物业服务收费实行*府指导价。实行*府指导价以外的物业服务收费，均实行市场调节价。
第七条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出、结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第八条我市实行*府指导价包干制的物业服务收费，实行等级收费管理。物业服务项目和等级标准由市物业行*主管部门负责制定并公布。物业服务等级所对应的物业服务收费基准价格及浮动幅度，由市物价行*主管部门负责制定并公布，并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主或业主委员会签订物业服务合同，物业服务合同中要约定具体服务内容、服务标准和收费标准。
第九条实行*府指导价的住宅物业服务共设五个服务等级，由高到低分为一至五级，一级为最高级别。各等级包括综合管理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化养护、公共区域共用部位共用设施设备维修养护等5项服务，每项服务对应1个收费基准价格，住宅物业服务收费指导标准按等级实行“菜单式”收费，未提供的物业服务项目不得计费。
第十条实行*府指导价的住宅小区，物业服务收费基准价格可上浮10%，下浮不限，其中无庭院单体楼住宅不得上浮，下浮不限。实行*府指导价的物业服务收费指导标准中已包含公共照明（含楼道）、消防设施、景观水系、监控系统和单元门禁等公共设施设备运行费用，物业服务企业不得另行分摊收取。
第十一条物业服务收费以不动产登记证标明的建筑面积计算，单位为元/月·平方米。未办理不动产登记证的，暂按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收，不动产登记证与房屋买卖合同载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务收费应当多退少补。
第十二条新建住宅小区物业服务收费标准，按下列规定确定：（一）新建普通住宅小区的开发建设单位，根据本小区建设特点，按照《鸡西市普通住宅小区物业服务收费指导标准》选择物业服务项目和服务标准，由所在区物业管理部门认定服务等级，根据服务等级所对应的收费基准价格，在规定浮动幅度范围内确定具体收费标准，与物业服务企业签订前期物业服务合同。（二）办理住宅进户时，物业服务企业应当根据服务等级和收费标准与业主签定物业服务合同。双方要严格按合同约定履行各自权利和义务，严禁收取合同以外任何带有强制性的费用。待业主大会或业主委员会成立后，双方重新签订物业服务合同，该小区前期物业服务收费标准自动废止。
第十三条已建成的住宅小区，物业服务收费标准按下列规定确定：（一）根据住宅小区建设情况和业主对物业服务的需求，经业主大会决定，由业主委员会与物业服务企业协商签订物业服务合同。（二）具备成立条件而未成立业主大会和业主委员会的住宅小区，由所在地居民委员会在街道办事处或乡（镇）*府指导和监督下，代行业主委员会职责。（三）不具备成立业主大会和业主委员会条件的住宅小区，物业服务企业根据本小区建设特点，按照《鸡西市普通住宅小区物业服务收费指导标准》选择物业服务项目和服务标准，由所在区物业管理部门认定服务等级，根据服务等级所对应的收费基准价格，在规定浮动幅度范围内确定具体收费标准。待业主大会或业主委员会成立后，双方重新签订物业服务合同，该小区之前的物业服务收费标准自动废止。
第十四条已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位承担。
第十五条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。物业服务成本不包括保修期内应由开发建设单位履行保修责任而支出的维修费用,以及应由房屋专项维修资金支出的共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用。业主大会或业主委员会成立前，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定的房屋交付标准的，物业服务费按不高于收费基准价格执行，不得上浮。
第十六条物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业服务费、电梯费等。
第十七条与住宅配套使用的电梯运行费单独核算、另行收取、专款专用、结转滚存备用。电梯运行费包括基础费用和运行电费，基础费用按户均摊原则收取，运行电费按层分摊原则收取。业主大会或业主委员会成立前，与住宅配套使用的电梯，其电梯运行费实行*府指导价，具体收费标准根据《鸡西市普通住宅电梯收费指导标准》确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会或业主委员会成立后，实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定。
第十八条与住宅配套建设使用的单体车库（含地下）和室内停车泊位物业服务费，包括综合管理、公共设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险和利润及税金等费用。业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同，责任按照合同约定执行。业主大会或业主委员会成立前，与住宅小区配套使用的单体车库和室内停车泊位物业服务费实行*府指导价。单体车库物业服务费，按不高于同小区住宅物业服务收费标准收取。室内停车泊位物业服务费，按不高于每月每车60元收取，塑胶场地每月每车可加收10元。提供取暖设施的物业服务费单独计算、另行收取，具体标准要在前期物业服务合同中约定；业主大会或业主委员会成立后，单体车库和室内停车泊位物业服务费实行市场调节价，具体标准由物业服务企业与业主大会或业主委员会协商确定。
第十九条对改变设计用途用于经营的房屋、车库等，应当按照相应的非住宅物业服务收费标准收取。
第二十条利用物业共用部位、公用设施进行经营活动（包括共有道路和场地临时停车收费），应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意。收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条对有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与其签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业服务企业可在自愿前提下，接受业主委托，收取装修垃圾清运费，用于装修垃圾（不包含违规拆改所产生的垃圾）清运，具体收费标准由双方协商确定。本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按原合同规定执行。
第二十二条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主或物业使用人收取手续费。
第二十三条物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务等级、计费方式、收费标准、收费依据，以及物业服务监督举报电话和价格举报电话，自觉接受业主监督。
第二十四条物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布1次物业服务资金收支情况。
第二十五条业主、物业使用人和开发建设单位应当按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应当按照物业服务合同约定依法承担违约责任，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十六条物业服务企业应当遵守价格法律、法规及有关文件规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。
第二十七条市物价行*主管部门会同市物业行*主管部门，加强对物业服务企业服务内容、标准和收费项目、标准的监督。违反本办法规定，涉及物业服务内容、服务标准和服务等级方面的事宜，由物业行*主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由物价行*主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行*处罚规定》予以处罚。
第二十八条县（市）*府可参照本办法，结合当地实际，制定本地区物业服务收费管理办法。
第二十九条本办法如与上级规定相抵触，按上级规定执行。第三十条本办法自年1月1日起施行。《鸡西市人民*府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》（鸡*发〔〕14号）同时废止。
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